Chi paga le spese condominiali arretrate se una casa va all’asta?

Oggi voglio affrontare con te un aspetto che devi per forza considerare se stai pensando di acquistare un appartamento condominiale, come investimento o anche per andarci a vivere.
In questo caso, soprattutto se pensi di comprare l’immobile all’asta, devi porti una domanda fondamentale:

Chi è tenuto a pagare le spese condominiali arretrate?

È un problema che in molti non si pongono. Potrà sembrare strano, ma credimi quando ti dico che molte volte il nuovo proprietario è convinto che la cosa non lo riguardi per nulla e che gli arretrati restino a carico di chi gli ha venduto la casa.
In realtà, la questione non è così semplice, perché anche il nuovo proprietario è tenuto a rispondere solidalmente almeno per una parte delle spese condominiali non pagate da quello precedente.

Cosa vuol dire “rispondere solidalmente”, Andrea?

Significa che se il precedente proprietario non è in grado di pagare gli arretrati e saldare il debito, l’amministrazione del condominio può chiamarti in causa e pretendere da te il pagamento.

Attenzione però: dovrai rispondere solidalmente solo per le spese condominiali ordinarie relative allo stesso anno in cui sei diventato proprietario dell’appartamento e a quello precedente. Non dovrai invece rispondere degli arretrati risalenti ad altri anni passati e nemmeno delle eventuali spese straordinarie non pagate.

Ma che differenza c’è tra spese ordinarie e straordinarie?

  • Le spese condominiali ordinarie sono quelle che servono a garantire la regolare manutenzione dell’edificio. Si tratta ad esempio di piccoli interventi di riparazione, della revisione periodica dell’impianto di riscaldamento e dei costi di assicurazione.
  • Le spese condominiali straordinarie riguardano invece grandi ristrutturazioni e interventi di manutenzione eccezionali, in genere anche piuttosto costosi. Si parla in questi casi di rifacimento delle facciate, di sostituzione dei pavimenti nelle parti comuni e di altri interventi che non rientrano nella normale attività di manutenzione.

Bene, ora che sai qual è la differenza tra spese ordinarie e straordinarie è arrivato il momento di dirti chi deve pagare cosa. Te ne ho già parlato poco sopra, ma ora voglio scendere nei dettagli per avere la certezza di essere riuscito a spiegarmi.

Chi paga le spese condominiali straordinarie arretrate?

Comincio dalla domanda sulle spese straordinarie, perché è quella con la risposta più semplice.
Le spese condominiali straordinarie arretrate restano interamente a carico del precedente proprietario. Di conseguenza, una volta che avrai acquistato l’appartamento, non sarai tenuto a rispondere solidalmente per queste spese.

Chi paga invece le spese arretrate ordinarie?

Per le spese condominiali ordinarie il discorso si fa un po’ più complicato. Come ti ho già accennato, nel momento in cui acquisti l’appartamento e ne diventi proprietario puoi essere chiamato a pagare parte degli arretrati, se il precedente proprietario non è in grado di saldare il suo debito.

Vediamo insieme un esempio per capire meglio a cosa puoi andare incontro.

Supponiamo che diventerai proprietario dell’appartamento in data 31 dicembre 2018. Negli anni, il proprietario precedente ha accumulato queste spese ordinarie arretrate:

  • 1.500 euro nel 2015

  • 1.500 euro nel 2016

  • 1.500 euro nel 2017

  • 1.500 euro nel 2018

Come abbiamo visto prima, sarai chiamato a rispondere in solido solo per gli arretrati accumulati durante l’anno in cui è avvenuto il passaggio di proprietà e quello precedente, in questo caso si parla del 2017 e del 2018, per un totale di 3.000 euro.

 


Scusa Andrea, qualcosa non torna. Perché sono tenuto a pagare dei debiti che non sono miei?

Lo prevede la legge, in modo da tutelare almeno in parte gli altri condomini, che altrimenti dovrebbero farsi carico di tutte queste spese arretrate.
È anche vero che avrai sempre la possibilità di rivalerti sul precedente proprietario, ma se quest’ultimo è fortemente indebitato, è improbabile che tu riesca a recuperare qualcosa.
Il rischio aumenta notevolmente se ti sei aggiudicato la nuova casa all’asta, perché in questo caso ci sono maggiori probabilità che il precedente proprietario abbia accumulato molti debiti nel corso degli anni.

Cosa posso fare per tutelarmi allora?

Per prima cosa devi verificare se ci sono spese condominiali arretrate e a quanto ammontano. In questo modo, potrai decidere se acquistare o meno l’immobile tenendo conto di tutti i costi effettivi a cui dovrai fare fronte.
Se però stai pensando di aggiudicarti un appartamento all’asta, voglio parlarti anche di un’altra possibilità, che ti permetterebbe di fare sempre buoni affari con le case, ma in modo etico.
Il problema delle aste è che molto spesso gli immobili vengono aggiudicati a un prezzo notevolmente inferiore rispetto al loro valore di mercato. Di conseguenza, chi perde la casa non sempre riesce a saldare tutti i suoi debiti, anzi, nella maggior parte dei casi non ci riesce neanche lontanamente.
Per questo motivo, molte volte vale la pena di entrare in trattativa con le persone che rischiano di perdere la casa e con i loro creditori prima di finire all’asta.
Potrai comunque acquistare l’immobile a condizioni vantaggiose, perché le altre parti coinvolte saranno ben felici di trattare sul prezzo pur di ottenere i soldi subito, senza aspettare l’esito delle aste.

D’altra parte, potrai valutare se esiste l’effettiva possibilità di azzerare il debito di chi sta per perdere la casa, in modo da permettergli di ricominciare una nuova vita senza vincoli.

La nostra accademia avanzata si pone proprio questo obiettivo: insegnare a guadagnare con le case in modo etico, nel rispetto di tutte le parti coinvolte. Non ci limitiamo a fornire le competenze teoriche. Diamo alla nostra community tutti gli strumenti concreti per riuscire a intraprendere con successo questa nuova attività.

Se stai pensando di acquistare una casa come investimento, visita il sito www.guadagnareconlecase.it per sapere quando saranno le prossime edizioni dei nostri seminari.
Sarò felice di incontrarti dal vivo e di raccontarti tutto!
A presto!

Andrea.

Post scritto da: Gilardoni Andrea Maurizio

Genitore, Formatore ed Imprenditore della nuova era